شهد نظام رسوم الأراضي البيضاء في السعودية تعديلات جوهرية خلال 2025 و2026، جعلت كثيرًا من الملاك يبحثون عن تفاصيل دقيقة حول ما تغيّر فعليًا.
في هذا المقال نستعرض بشكل مبسّط ودقيق كل ما يخص ضريبة الأراضي البيضاء في السعودية: من النسب والشرائح، إلى الشروط والإعفاءات، وصولًا إلى خطوات التسجيل والاعتراض.
ما هو نظام رسوم الأراضي البيضاء؟
الأرض البيضاء هي كل أرض فضاء قابلة للتطوير والبناء، وتقع داخل حدود النطاق العمراني المعتمد لأي مدينة، صدر النظام أول مرة بمرسوم ملكي بين عامي 2015 و2016 تحت مسمى “نظام رسوم الأراضي البيضاء”، وتطور مؤخرًا ليشمل بندًا جديدًا كليًا هو العقارات الشاغرة، فأصبح اسمه الرسمي “نظام رسوم الأراضي البيضاء والعقارات الشاغرة”.
تُشرف وزارة الشؤون البلدية والقروية والإسكان على تنفيذ البرنامج، بدعم من لجنة وزارية مختصة تتولى متابعة سير التطبيق ورفع تقارير دورية بشأنه.
أبرز تعديلات نظام رسوم الأراضي البيضاء
وافق مجلس الوزراء السعودي في 29 أبريل 2025 على تعديل جوهري للنظام، صدرت بموجبه لائحة تنفيذية جديدة بتاريخ 22 أغسطس 2025م، استنادًا إلى مرسوم ملكي رقم (م/244)، ودخل التطبيق الفعلي والفوترة الموسّعة حيّز التنفيذ في مدينة الرياض مع مطلع يناير 2026.
زيادة نسبة الرسوم
ارتفعت النسبة السنوية القصوى من 2.5% في النظام القديم إلى ما يصل إلى 10% من قيمة الأرض في النظام الجديد، وفق تصنيف كل منطقة.
فرض رسوم على العقارات الشاغرة
لأول مرة، أصبحت العقارات الشاغرة غير المستغلة خاضعة لرسم سنوي منفصل يُحتسب على أساس “أجرة المثل”، أي القيمة الإيجارية التقديرية للعقار في حال طُرح للإيجار.
تقسيم المناطق إلى شرائح
بدلًا من نسبة موحدة، قسّم النظام الجديد المدن إلى شرائح جغرافية بحسب أولوية التطوير، بحيث تختلف النسبة المفروضة من حي إلى آخر.
توسيع أنواع الأراضي المشمولة
لم يعد التطبيق مقتصرًا على الأراضي السكنية، إذ امتد ليشمل الأراضي التجارية والزراعية والصناعية الواقعة داخل النطاق العمراني المعتمد.
كم تبلغ نسبة رسوم الأراضي البيضاء؟
وأوضح رئيس برنامج الأراضي البيضاء، طارق الشهيب، أن الرسم الجديد لن يُطبَّق على جميع الأراضي بشكل عشوائي، وإنما فقط على الأراضي التي تنطبق عليها معايير اللائحة الجديدة المعتمدة في المخططات الرسمية.
ويعتمد تحديد الرسم على خمسة عناصر رئيسية أبرزها الفجوة بين العرض والطلب، وارتفاع أسعار الأراضي، ومستوى التنمية العمرانية في المنطقة، إضافة إلى معايير أخرى كالموقع والتضاريس وتوفر الخدمات، كما يُحتسب الرسم وفق ثلاثة مستويات: نسبة ثابتة، ونسبة تصاعدية، ونسبة متغيرة حسب معايير كل منطقة.
ووفق الشرائح المعتمدة حاليًا، تختلف نسبة الرسم السنوي كما يلي:
| الشريحة | الوصف | نسبة الرسم السنوي |
|---|---|---|
| الشريحة الأولى | أولوية تطوير قصوى (مثل وسط الرياض) | 10% |
| الشريحة الثانية | أولوية تطوير عالية | 7.5% |
| الشريحة الثالثة | أولوية تطوير متوسطة | 5% |
| الشريحة الرابعة | أولوية تطوير منخفضة | 2.5% |
| الشريحة الخامسة | خارج نطاق الأولويات الحالية | لا يوجد رسم سنوي |
تُحتسب رسوم العقارات الشاغرة بنسبة من أجرة المثل، على ألا يتجاوز مقدار الرسم السنوي 5% من قيمة العقار، وتُطبق وفق النطاقات والضوابط التي تحددها القرارات المنظمة.
مثال عملي لحساب رسوم الأرض البيضاء
لتوضيح الفكرة بشكل عملي: إذا كانت قيمة أرض بيضاء تقع في الشريحة الثانية تُقدَّر بمليون ريال، فإن الرسم السنوي المستحق عليها يُحسب بنسبة 7.5%، أي ما يعادل 75,000 ريال سنويًا حتى يبدأ المالك في تطويرها أو تنتقل ملكيتها، وكلما ارتفعت أولوية التطوير في الموقع، ارتفعت النسبة المستحقة تبعًا لذلك.
شروط خضوع الأرض لرسوم الأراضي البيضاء
- أن تكون أرضًا فضاء قابلة للبناء أو التطوير.
- أن تقع داخل النطاق العمراني المعتمد وضمن نطاق تطبيق الرسم المُعلَن.
- ألا تقل مساحة الأرض، أو مجموع مساحات الأراضي المملوكة لنفس الشخص في المدينة نفسها، عن 5,000 متر مربع.
- أن يكون استخدام الأرض ضمن الاستخدامات الواردة في قرار الإخضاع (سكني، تجاري، زراعي، أو صناعي).
من هو المسؤول عن سداد الرسوم؟ المالك أم المستأجر؟
يقع عبء سداد الرسوم أو الغرامات المترتبة على الأرض البيضاء على عاتق مالك العقار في جميع الأحوال، ما لم يقم بسدادها من هو في حكم المالك نظامًا.
وبناءً على ذلك، فإن مستأجر الأرض البيضاء غير مطالب بسداد الرسم السنوي المفروض عليها، أيًا كانت مدة عقد الإيجار أو الغرض منه، إذ تبقى المسؤولية القانونية كاملة على المالك.
كيف يتم تحصيل رسوم الأراضي البيضاء في السعودية
يتم تسجيل الأراضي وإصدار الفواتير إلكترونيًا عبر منصة مخصصة تديرها الجهات المختصة، وقد صدر أكثر من 60,000 فاتورة في مدينة الرياض وحدها فور بدء التطبيق الفعلي في يناير 2026.
خطوات تسجيل الأراضي البيضاء عبر المنصة
- الدخول إلى منصة الأراضي البيضاء الإلكترونية.
- تسجيل الدخول باستخدام حساب “نفاذ” عبر بوابة النفاذ الوطني الموحد.
- اختيار خيار “تسجيل أرض” ثم “إضافة” من القائمة الرئيسية.
- إدخال بيانات الأرض (رقم الصك، الموقع، المساحة) وإرفاق صورة صك الملكية.
- إرسال الطلب وانتظار المراجعة والتقييم لتحديد قيمة الرسم وآلية السداد.
وتجدر الإشارة إلى أن إجراءات التسجيل قد تتطلب مستندات مشابهة لتلك المطلوبة في الإجراءات الضريبية الأخرى، ويمكن الاطلاع على تفاصيل أوسع حول الأوراق المطلوبة لفتح ملف ضريبي في السعودية.
مواعيد السداد والمهل النظامية
- مهلة سداد الفاتورة السنوية: سنة ميلادية كاملة، مع إمكانية طلب مهلة إضافية للتطوير.
- سداد الفواتير الصادرة عن سنوات سابقة: خلال 90 يومًا من تاريخ التبليغ.
- تُقدم الوثائق والبيانات خلال المهلة المحددة في إعلان تطبيق الرسم على المدينة أو النطاق الجغرافي.
- يجب سداد الرسوم المستحقة كاملة قبل نقل ملكية الأرض إذا رغب المالك في بيعها قبل إتمام التطوير.
حالات توقف تطبيق رسوم الأراضي البيضاء
- وجود عائق تنظيمي يمنع المالك من التصرف في الأرض، بشرط ألا يكون هو المتسبب فيه.
- وجود عائق يحول دون الحصول على التراخيص والموافقات اللازمة للتطوير أو البناء، دون تسبب من المالك.
- اكتمال تطوير الأرض أو بنائها خلال المدة النظامية لسداد الرسم أو خلال المهلة الإضافية الممنوحة للمكلّف.
- عدم استيفاء الأرض لأي من الشروط النظامية لتطبيق الرسم أصلًا.
الاعتراض على رسوم الأراضي البيضاء
يحق لمالك الأرض الاعتراض على قرار إخضاعها للرسم، أو على تقدير قيمتها والرسم المفروض عليها، وذلك خلال 60 يومًا من تاريخ إبلاغه بالقرار، أمام لجنة مشكّلة لدى وزارة الإسكان، وفي حال مضت المهلة دون بتّ في الاعتراض، أو صدر قرار برفضه، يحق للمالك رفع دعوى أمام ديوان المظالم خلال 60 يومًا إضافية من ذلك التاريخ.
العقوبات على مخالفي نظام رسوم الأراضي البيضاء
يترتب على مخالفة أحكام النظام غرامة مالية لا تزيد على مقدار الرسم المستحق على الأرض، دون أن يُعفي ذلك المخالف من سداد الرسم الأصلي المستحق أصلًا.
ونظرًا للتداخل بين هذه الغرامات والالتزامات الضريبية الأخرى، يفضّل بعض الملاك مراجعة إجراءاتهم بالتوازي مع خطوات إعداد ورفع الإقرار الضريبي لضمان عدم تعارض الالتزامات المالية المختلفة.
أهداف نظام رسوم الأراضي البيضاء
يهدف النظام بشكل أساسي إلى زيادة المعروض من الأراضي والعقارات المطورة، ومكافحة الاحتكار العقاري، وتحقيق التوازن بين العرض والطلب في السوق العقاري السعودي، إلى جانب خفض أسعار الأراضي السكنية وتوفيرها بأسعار مناسبة.
كما يسهم النظام في تمويل مشاريع الإسكان والبنية التحتية من عوائد الرسوم، بما يدعم تحقيق مستهدفات رؤية السعودية 2030 في تطوير السوق العقارية.
الأسئلة الأكثر تكرارًا حول رسوم الأراضي البيضاء في السعودية
كم مساحة الأراضي البيضاء التي عليها رسوم؟
الحد الأدنى للمساحة الخاضعة للرسم بعد التعديل الأخير هو 5,000 متر مربع، سواء للأرض الواحدة أو لمجموع أراضي المالك نفسه داخل النطاق العمراني.
ما هي ضريبة الأراضي البيضاء في السعودية؟
هي رسم سنوي يُفرض على الأراضي الفضاء القابلة للتطوير، يتراوح بين 2.5% و10% من قيمة الأرض حسب الشريحة الجغرافية التي تقع فيها.
هل تم تطبيق رسوم الأراضي البيضاء؟
نعم، دخل النظام مرحلة التطبيق الفعلي والفوترة الموسّعة في مدينة الرياض اعتبارًا من يناير 2026.
هل يشمل النظام العقارات الشاغرة أيضًا؟
نعم، أصبح النظام الجديد يحمل اسم “نظام رسوم الأراضي البيضاء والعقارات الشاغرة”، ويفرض رسمًا منفصلًا على العقارات غير المستغلة بنسبة من أجرة المثل.
يظل الالتزام برسوم الأراضي البيضاء أحد أهم الاعتبارات المالية على ملاك الأراضي في السعودية خلال المرحلة الحالية، نظرًا للتغيرات المتلاحقة في النسب والشرائح والمهل النظامية.
ولتفادي أي مفاجآت مالية أو غرامات إضافية، يُنصح بمراجعة وضع الأرض بدقة والتأكد من استيفاء شروط الإعفاء إن وجدت، كما يمكنك الاستفادة من خبراتنا لفهم الالتزامات المالية والضريبية المرتبطة بالأرض بشكل كامل.
المستشار فيصل الرشيدي، مؤسس مدار النمو المالي، حاصل على بكالوريوس المحاسبة وشهادة أخصائي ضريبة القيمة المضافة، ومرخص له بمزاولة مهنة تقديم خدمات ضريبة القيمة المضافة من الهيئة السعودية للمراجعين والمحاسبين، ترخيص مهني رقم 020049.
