استرداد ضريبة القيمة المضافة للمطور العقاري

اعتباراً من 4 أكتوبر 2020 تم إعفاء توريدات العقارات من ضريبة القيمة المضافة في حالات محددة وإخضاع التصرفات العقارية لضريبة التصرفات العقارية بنسبة 5%، وجد كثير من المطورين العقاريين أنفسهم أمام معادلة مالية غير متوازنة، فالمطور لم يعد يحصّل ضريبة القيمة المضافة من المشتري عند بيع الوحدات، بينما يستمر في دفعها على كل ما يشتريه من مواد بناء وخدمات واستشارات لتنفيذ مشاريعه.

الفجوة تحديدًا هي ما دفع هيئة الزكاة والضريبة والجمارك لوضع نظام استرداد ضريبة القيمة المضافة للمطور العقاري، بحيث لا تتحول هذه الضريبة إلى عبء نهائي يثقل كاهل المشروع وسيولته.

في هذا المقال سنشرح بالتفصيل من هو المطور العقاري المؤهل للاسترداد، وما الشروط الواجب توفرها فيه وفي العقار نفسه، وكيف تتم خطوات التقديم عمليًا، مع توضيح النقاط التي كثيرًا ما تسبب الالتباس لدى المطورين، وأبرزها العلاقة بين بوابة هيئة الزكاة والضريبة والجمارك وبوابة “إتمام” التابعة لوزارة الشؤون البلدية والقروية والإسكان.

المقصود باسترداد ضريبة القيمة المضافة للمطور العقاري

استرداد ضريبة القيمة المضافة هو الآلية النظامية التي تسمح للمطور العقاري المؤهل باسترجاع ما دفعه من ضريبة قيمة مضافة على مشترياته ونفقاته المرتبطة بمشاريع عقارية معفاة من الضريبة، كالمباني السكنية المعدة للبيع أو التأجير.

والسند القانوني لهذه الآلية هو الفقرة (14) من المادة (70) من اللائحة التنفيذية لنظام ضريبة القيمة المضافة، والتي صدرت تفصيلاتها التنفيذية بموجب قرار مجلس إدارة الهيئة رقم (22-4-15) بتاريخ 19 يونيو 2022م.

بعبارة أبسط: بما أن المطور لا يحصّل ضريبة القيمة المضافة من عملائه على العقارات السكنية، فإن السماح له باسترداد الضريبة التي دفعها هو على مدخلاته (الإسمنت والحديد وأتعاب المقاولين والاستشارات الهندسية وغيرها من المدخلات المرتبطة بالمشروع) ويحقق مبدأ الحياد الضريبي، ويمنع ازدواج التكلفة على المشروع الواحد.

شروط استرداد ضريبة القيمة المضافة للمطورين العقاريين

لا يحق لأي منشأة عقارية التقدم بطلب استرداد مباشرة، بل يجب أن تحصل أولًا على صفة “الشخص المؤهل” لدى هيئة الزكاة والضريبة والجمارك، وتشترط الهيئة لذلك مجموعة شروط متكاملة تخص المنشأة والنشاط والترخيص معًا.

التسجيل لدى هيئة الزكاة والضريبة والجمارك

يجب أن يكون المطور مسجلًا رسميًا في ضريبة القيمة المضافة لدى الهيئة قبل التقدم بطلب التأهيل، فالتسجيل هو الخطوة الأولى التي تُبنى عليها بقية الإجراءات.

التوريدات العقارية المؤهلة للاسترداد

يجب أن تكون أنشطة المطور مرتبطة فعليًا بتوريدات عقارية معرّفة في المادة (30) من اللائحة التنفيذية، مثل بيع العقارات السكنية أو تأجيرها بصيغة تنتهي بالتملك.

سداد الضريبة المستحقة

لا يجوز التقدم بطلب استرداد عن ضريبة لم تُسدد فعليًا بعد، فالمطور مُطالب أولًا بسداد الضريبة على مشترياته قبل أن يطالب باستردادها، وهذا من أكثر الأخطاء التي يقع فيها المطورون الجدد كما سنوضح لاحقًا.

الأشكال القانونية المسموح بها لمزاولة النشاط العقاري

حددت القواعد الأشكال النظامية التي يمكن من خلالها التأهل للاسترداد، وهي:

• مؤسسة فردية بسجل تجاري.
• صندوق استثمار عقاري.
• مؤسسة أو جمعية تعاونية.
• أي شكل من أشكال الشركات النظامية بحسب نظام الشركات.

الترخيص الساري لمزاولة النشاط

يشترط وجود ترخيص عقاري ساري المفعول يخوّل المنشأة ممارسة نشاط البيع أو التطوير أو التأجير العقاري.

الأنشطة العقارية المؤهلة

يجب أن يكون النشاط المُمارَس فعليًا مطابقًا لتصنيف الأنشطة العقارية المؤهلة، لا مجرد نشاط مسجل شكليًا دون ممارسة حقيقية.

الحصول على موافقة الجهات المختصة

في بعض الحالات، وتحديدًا مشاريع البيع على الخارطة أو العقارات المخصصة لوزارة الشؤون البلدية والقروية والإسكان، يُشترط الحصول على موافقات إضافية من الجهات ذات العلاقة، مثل لجنة البيع والتأجير على الخارطة.

أهم أنواع التوريدات العقارية المؤهلة للاسترداد

لا تشمل الاستفادة كل ما يبيعه أو يؤجره المطور، بل ترتبط تحديدًا بالتوريدات المعفاة من الضريبة، وأبرزها:

• بيع الوحدات السكنية الجاهزة (فلل وشقق).
• مشاريع البيع على الخارطة السكنية المعتمدة.
• عقود التأجير التمويلي والإجارة المنتهية بالتملك للوحدات السكنية.

في المقابل، لا تدخل ضمن نطاق الاسترداد العقارات التجارية المستخدمة في توريدات خاضعة للضريبة، كالمكاتب أو المحال التجارية أو الفنادق، لأن الضريبة عليها تُحصّل بشكل طبيعي من المستأجر أو المشتري ولا تشكّل عبئًا نهائيًا على المطور، كما لا يشمل الاسترداد العقار السكني إذا استُخدم في توريد معفى من نوع آخر لا يندرج ضمن الحالات المعتمدة.

الحالات الخاصة: التأجير التمويلي والبيع على الخارطة

وضعت القواعد شروط دقيقة للغاية لبعض الصيغ التعاقدية الشائعة في القطاع العقاري السعودي، وهي أكثر تفصيلًا مما كان معمولًا به في الدليل الإرشادي السابق للتأهيل.

شروط التأجير التمويلي والإجارة المنتهية بالتملك

لكي يُعد عقد التأجير التمويلي مؤهلًا للاسترداد، يجب أن تجتمع فيه ثلاثة شروط معًا:

1. تضمين العقد حق تملك المستأجر للعقار أو الوعد الصريح بذلك.
2. وجود جدول سداد يفصل بوضوح بين قيمة الأجرة الدورية وقيمة حق التملك.
3. احتفاظ المستأجر بحسابات أو قوائم مالية منتظمة طوال مدة سريان العقد.

حالتا البيع على الخارطة

ميّزت القواعد بين نوعين من مشاريع البيع على الخارطة:

• عقار مملوك لجهة خاصة: يُشترط وجود قرار ترخيص صادر من لجنة البيع والتأجير على الخارطة، إلى جانب اتفاقية شراكة موثّقة بين المطور ومالك الأرض، مع الإفصاح عن التصرف وفق لائحة ضريبة التصرفات العقارية.
• عقار مملوك للدولة ومخصص لوزارة الشؤون البلدية والقروية والإسكان: يكون التأهيل بموجب اتفاقية شراكة مباشرة أو غير مباشرة مع الوزارة.

وتجدر الإشارة إلى أن هذه الشروط التفصيلية جاءت أدق بكثير مما كان منصوصًا عليه في الدليل الإرشادي القديم، والذي كان يكتفي بذكر وجود ترخيص عام لممارسة البيع أو التأجير أو التطوير العقاري دون تفصيل شروط العقود.

إليك الآن طريقة استرجاع الضريبة العقارية: خطوات مهمة

تمر عملية الاسترداد بمسارين متتاليين ومترابطين: مسار التأهيل كشخص مؤهل، ثم مسار تقديم طلب الاسترداد الفعلي لكل فترة ضريبية، الخلط بين المسارين هو أحد أكثر الأخطاء شيوعًا.

المرحلة الأولى: التأهيل كشخص مؤهل

1. تقديم طلب التأهيل: يتقدم به المطور وذلك بطلب إلى الهيئة لاعتباره شخصًا مؤهلًا للاسترداد، مرفقًا به المستندات التي تثبت استيفاءه للشروط.
2. مراجعة الهيئة والتحقق: تراجع الهيئة الطلب، وقد تطلب مستندات إضافية للتأكد من مطابقة النشاط والترخيص للمعايير المطلوبة.
3. الرفع لوزير المالية للاعتماد: بعد تحقق الهيئة، تُرفع قائمة المطورين المستوفين للشروط إلى وزير المالية لاعتمادها رسميًا.
4. إصدار الرقم التعريفي: يُمنح المطور المعتمد رقمًا تعريفيًا خاصًا به، يجب ذكره في كل طلبات الاسترداد والمراسلات اللاحقة مع الهيئة.
5. تحديد فترة الاسترداد: يختار المطور عند التسجيل الفترة التي سيقدم عنها طلبات الاسترداد، شهرية أو ربع سنوية أو سنوية.

المرحلة الثانية: تقديم طلب الاسترداد الفعلي

بعد الحصول على صفة “المؤهل”، تتم عملية تقديم الطلب إلكترونيًا بالكامل عبر بوابة هيئة الزكاة والضريبة والجمارك، وذلك عبر الخطوات التالية:

1. الدخول إلى الحساب الضريبي في بوابة الهيئة، والانتقال إلى قسم خدمات ضريبة القيمة المضافة الخاصة بالمطورين العقاريين.
2. بدء طلب استرداد جديد وإدخال بيانات المشروع والفترة الضريبية المطلوبة.
3. رفع المستندات الأساسية، مثل رخصة البناء وصك الملكية والفواتير الضريبية.
4. تحميل ملف Excel الذي يوفره النظام، وتعبئته ببيانات الفواتير التفصيلية، ثم إعادة رفعه ليقوم النظام تلقائيًا باحتساب قيمة الاسترداد المستحقة.
5. إرسال الطلب ومتابعة مراجعة الهيئة له، مع الاستعداد لتزويدها بأي مستندات إضافية قد تطلبها خلال مدة المراجعة.

يحق للمطور المطالبة بالاسترداد اعتبارًا من تاريخ تقديمه لطلب التسجيل كشخص مؤهل، وفي حالات استثنائية يقدّرها مجلس إدارة الهيئة، يجوز السماح بالاسترداد بأثر رجعي من تاريخ سابق لاستيفاء شروط التأهيل.

المستندات والفواتير المطلوبة لقبول طلب الاسترداد

من أكثر النقاط التي تسبب رفض الطلبات هي نوعية الفاتورة المرفقة، فوفقًا للقواعد الجديدة الصادرة عام 2022، لا يجوز استرداد الضريبة استنادًا إلى فاتورة ضريبية مبسطة، بل يجب أن تكون الفاتورة الأصلية الكاملة، وأن تكون صادرة باسم المطور المؤهل نفسه.

وهذا يمثل إضافة جوهرية لم تكن منصوصًا عليها صراحة في الدليل الإرشادي القديم.

أما إذا سُدد جزء فقط من قيمة الفاتورة دون تحديد المبلغ الذي يخص الضريبة تحديدًا، فإن الاسترداد يقتصر على ما يعادل الضريبة المحسوبة على المبلغ المدفوع فعليًا فقط، لا على كامل قيمة الفاتورة.

التوريدات المختلطة وآلية الخصم النسبي

يواجه كثير من المطورين حالة لا تكون فيها المباني مخصصة بالكامل لغرض سكني أو تجاري، كأن يكون المبنى الواحد يضم طابقًا تجاريًا وطوابق سكنية فوقه، في هذه الحالة، وعند تعذّر الفصل الدقيق بين التوريدات المؤهلة وغير المؤهلة، تُطبَّق آلية الخصم النسبي المنصوص عليها في المادة (51) من اللائحة التنفيذية.

على سبيل التوضيح: لو أن مطورًا أنفق 400,000 ريال ضريبة قيمة مضافة على مبنى مختلط الاستخدام، وكانت نسبة المساحة السكنية المؤهلة للاسترداد تمثل 70% من إجمالي مساحة المبنى، فإن المبلغ القابل للاسترداد يُحتسب على أساس هذه النسبة تقريبًا، بعد تطبيق آلية التوزيع النسبي التي تحددها الهيئة، وليس على كامل مبلغ الضريبة المدفوعة.

الحالات التي لا يجوز فيها استرداد ضريبة القيمة المضافة للمطورين العقاريين

• استخدام العقار غير السكني في توريدات خاضعة للضريبة بشكل طبيعي.
• استخدام العقار السكني في توريد معفى لا يندرج ضمن الحالات المعتمدة في القواعد.
• عدم سداد الضريبة المطلوب استردادها فعليًا قبل تقديم الطلب.
• استخدام فواتير تخص فترة ضريبية مختلفة عن الفترة محل الاسترداد.
• طلب استرداد لمشروع غير مسجل رسميًا لدى الهيئة.
• تجاوز مهلة الستة أشهر المحددة لتقديم الطلب بعد نهاية الفترة الضريبية.

مقارنة بين الدليل الإرشادي القديم والقواعد الجديدة لعام 2022

لفهم حجم التطور الذي طرأ على نظام الاسترداد، من المفيد مقارنة أبرز التعديلات التي أدخلتها القواعد الصادرة في 19 يونيو 2022م مقارنة بما كان معمولًا به سابقًا في الدليل الإرشادي:

ضوابط وشروط اعتبار المطورين العقاريين المرخصين أشخاصًا مؤهلين للاسترداد

تجدر الإشارة إلى أن الهيئة تحتفظ بصلاحيات رقابية مستمرة حتى بعد منح صفة “الشخص المؤهل”، فبموجب المادة (64) من اللائحة التنفيذية، يحق للهيئة إجراء فحص ضريبي في أي وقت للتأكد من استمرار التزام المطور بالشروط، وإذا تبين للهيئة وجود مبلغ استُرد بشكل خاطئ أو بدون وجه حق، فإن هذا المبلغ يُعامل كضريبة مستحقة اعتبارًا من تاريخ إيداعه في حساب المطور، مع إمكانية إصدار “تقييم” ضريبي رسمي بحقه.

وفي حال رفض طلب التأهيل أو طلب الاسترداد، يجب أن يتضمن إشعار الرفض الأسباب الموضحة، ويحق للمطور بعد استيفاء الشروط المطلوبة التقدم بطلب جديد، كما يحق له الاعتراض على قرار الهيئة وفق قواعد لجان الفصل في المخالفات والمنازعات الضريبية.

بوابة “إتمام” وعلاقتها بهيئة الزكاة والضريبة والجمارك

من النقاط التي يكثر حولها الالتباس لدى المطورين وجود بوابة إلكترونية منفصلة تحت اسم “إتمام” (etmam-services.momah.gov.sa)، تابعة لوزارة الشؤون البلدية والقروية والإسكان، وتُصدر ما يُعرف بـ”شهادة تأهيل المطور العقاري”.

ولأن هذه البوابة لا تُذكر صراحة في القواعد الرسمية الصادرة عن هيئة الزكاة والضريبة والجمارك، فإن الأقرب للفهم هو أن مركز إتمام يمثل قناة تقديم أو تأهيل أولي يخص الترخيص العقاري نفسه، وأن مسار الاعتماد النهائي لصفة “الشخص المؤهل” للاسترداد الضريبي يبقى من اختصاص الهيئة ووزير المالية بحسب اللائحة التنفيذية.

نظرًا لعدم وجود نص رسمي معلن يوضح هذه العلاقة بدقة تامة، ولعدم توفر أرقام رسمية حول رسوم إصدار الشهادة أو مدة دراسة الطلب عبر هذه البوابة، فإننا ننصح كل مطور بالتواصل المباشر مع الهيئة أو مع الوزارة للتأكد من المسار الصحيح والمحدث الخاص بحالته، بدلًا من الاعتماد على تقديرات غير موثقة.

أخطاء شائعة يقع فيها المطورون عند طلب الاسترداد

• تقديم طلب الاسترداد قبل سداد الضريبة فعليًا، بدلًا من الانتظار حتى إتمام السداد.
• استخدام فواتير تخص فترة ضريبية مختلفة عن الفترة المطلوب استرداد ضريبتها.
• الاعتماد على فاتورة ضريبية مبسطة بدلًا من الفاتورة الكاملة المعتمدة.
• التقديم لمشروع لم يُسجَّل رسميًا بعد لدى الهيئة.
• تجاهل مهلة الستة أشهر، ما يؤدي لسقوط الحق في الاسترداد عن تلك الفترة.
• الخلط بين طلب التأهيل كشخص مؤهل وطلب الاسترداد الدوري، رغم أنهما مساران منفصلان ومترابطان.

معرفة هذه الأخطاء مسبقًا توفر على المطور وقتًا وجهدًا كبيرين، وتقلل من احتمالية رفض الطلب أو تأخره لفترات طويلة.

لماذا يستحق الأمر اهتمام كل مطور عقاري؟

استرداد ضريبة القيمة المضافة ليس مجرد إجراء إداري إضافي، بل أداة مالية مباشرة تنعكس على سيولة المشروع وقدرته التنافسية، فكل مبلغ يُسترد من الضريبة المدفوعة على مواد البناء والخدمات يعني تخفيضًا فعليًا في التكلفة الإجمالية للمشروع، وهو ما يمنح المطور مرونة أكبر في التسعير أو في إعادة استثمار السيولة في مشاريع جديدة.

وإذا كان المطور يرغب في فهم الجانب الآخر من المعادلة الضريبية العقارية، فمن المفيد الاطلاع على كيفية حساب ضريبة التصرفات العقارية، باعتبارها الضريبة البديلة التي يتحملها المطور عند بيع عقاراته، ومعرفة كذلك ما إذا كانت تسقط ضريبة التصرفات العقارية بالتقادم أم لا، لأن الملف الضريبي للمطور العقاري في السعودية مترابط بين أكثر من نظام في آنٍ واحد.

الأسئلة الشائعة عن استرداد المطور العقاري للضريبة وفق النظام السعودي

من هو المطور العقاري المؤهل لاسترداد ضريبة القيمة المضافة؟

هو كل منشأة عقارية مسجلة رسميًا لدى هيئة الزكاة والضريبة والجمارك، ومرخصة بمزاولة نشاط عقاري مؤهل، وحاصلة على موافقة الهيئة واعتماد وزير المالية لاعتبارها “شخصًا مؤهلًا” وفق أحد الأشكال القانونية المعتمدة.

هل يمكن استرداد الضريبة على الفاتورة المبسطة؟

لا، لا يجوز استرداد ضريبة القيمة المضافة استنادًا إلى فاتورة ضريبية مبسطة، ويجب أن تكون الفاتورة كاملة وصادرة باسم المطور المؤهل نفسه.

ما هي المهلة النظامية لتقديم طلب الاسترداد؟

لا تتجاوز ستة أشهر من نهاية الفترة الضريبية محل الاسترداد، وبانقضائها يفقد المطور حقه في التقديم عن تلك الفترة.

هل يجوز تقديم أكثر من طلب استرداد عن الفترة نفسها؟

لا، لا يجوز تقديم أكثر من طلب استرداد واحد لكل فترة ضريبية محددة.

ماذا يحدث إذا رُفض طلب الاسترداد؟

يتلقى المطور إشعارًا رسميًا يوضح أسباب الرفض، ويحق له بعد استيفاء الشروط المطلوبة التقدم بطلب جديد، كما يحق له الاعتراض عبر لجان الفصل في المخالفات والمنازعات الضريبية.

هل يمكن استرداد الضريبة عن فواتير سابقة لفترة الاسترداد؟

نعم، يجوز إدراج فواتير صادرة قبل فترة الاسترداد بحد أقصى بداية السنة التقويمية نفسها، شريطة تقديمها ضمن طلب لاحق قبل نهاية آخر فترة من تلك السنة.

ماذا يحدث في حال استُرد مبلغ بالخطأ؟

يجب على المطور سداد أي مبلغ استرده خطأً أو بدون وجه حق فور علمه بذلك، وإلا فإن الهيئة تعامله كضريبة مستحقة من تاريخ إيداعه في حسابه، وقد يخضع المطور لتقييم ضريبي إضافي.

هل يشمل الاسترداد العقارات التجارية أيضًا؟

لا، الاسترداد يخص التوريدات العقارية المعفاة من الضريبة، وهي غالبًا العقارات السكنية، بينما العقارات التجارية الخاضعة للضريبة بشكل طبيعي لا تدخل ضمن نطاق هذا الاسترداد.

خاتمة

يمثل نظام استرداد ضريبة القيمة المضافة للمطور العقاري أحد أهم الأدوات المالية التي وضعتها الدولة لتحقيق التوازن بين إلغاء ضريبة القيمة المضافة على البيع العقاري وفرض ضريبة التصرفات العقارية بدلًا منها، فالمطور الذي يستوفي شروط التأهيل، ويلتزم بتقديم فواتير ضريبية كاملة غير مبسطة، ويحرص على تقديم طلبه ضمن المهلة النظامية المحددة بستة أشهر، يستطيع تحويل هذا النظام إلى ميزة تنافسية حقيقية تدعم سيولة مشاريعه وتقلل من تكلفتها الإجمالية.

ومع استمرار الإصلاحات الاقتصادية وتوسع القطاع العقاري في المملكة، من المتوقع أن تزداد أهمية الفهم الدقيق لهذه القواعد الضريبية، باعتبارها جزءًا لا يتجزأ من التخطيط المالي لأي مشروع عقاري ناجح.