يخلط كثير من البائعين والمشترين في السعودية بين مصطلحين قد يبدوان متشابهين لكنهما مختلفان تمامًا من حيث الطبيعة والتطبيق: الضريبة العقارية، وضريبة التصرفات العقارية، فالثانية هي التي تُفرض فعليًا في السوق السعودي اليوم بنسبة ثابتة قدرها 5% من قيمة العقار عند كل عملية نقل ملكية، سواء كانت بيعًا أو هبة أو مقايضة.
أما الضريبة العقارية بمفهومها التقليدي (ضريبة دورية سنوية على الملكية) فليست مطبقة حاليًا على العقار السكني الخاص في المملكة، وهو ما يفسر كثرة الالتباس بين المصطلحين، في هذا المقال نوضح الفرق بين الضريبة العقارية وضريبة التصرفات العقارية بدقة، ونشرح كل ما يخص ضريبة التصرفات العقارية من حيث النسبة والاحتساب والإعفاءات والغرامات.
ما هي ضريبة التصرفات العقارية؟
ضريبة التصرفات العقارية هي ضريبة موقفية تُفرض بنسبة ثابتة 5% من قيمة العقار عند انتقال ملكيته من طرف إلى آخر، سواء عبر البيع أو الهبة أو المقايضة أو الإجارة المنتهية بالتمليك، يترتب على التأخر في سداد ضريبة التصرفات العقارية غرامة تعادل 2% من قيمة الضريبة غير المسددة عن كل شهر أو جزء منه، على ألا يتجاوز إجمالي غرامة التأخير 50% من قيمة الضريبة غير المسددة. أما التهرب الضريبي فتطبق عليه العقوبات المقررة في نظام ضريبة التصرفات العقارية بحسب طبيعة المخالفة وظروفها.
والنسبة 5% ثابتة وموحدة على جميع أنواع العقارات، سكنية كانت أو تجارية أو زراعية أو أرضًا بيضاء، ولا تختلف باختلاف المدينة أو الجهة المتعاقدة.
ما المقصود بالضريبة العقارية (ضريبة الأملاك)؟
الضريبة العقارية، بمفهومها المتعارف عليه عالميًا، هي ضريبة دورية سنوية تُفرض على ملكية العقار نفسه بصرف النظر عن أي تصرف فيه، وتُحتسب عادة كنسبة من القيمة التقديرية للعقار كل عام، هذا النوع من الضرائب غير مطبق حاليًا في السعودية على العقار السكني الخاص بالمفهوم التقليدي، وما يخلط بينه وبين ضريبة التصرفات العقارية هو تشابه الاسم فقط، لا طبيعة الفرض أو التوقيت.
الفرق بين الضريبة العقارية وضريبة التصرفات العقارية
الفارق الجوهري بين الضريبتين يكمن في توقيت الفرض والأساس الذي تُحتسب عليه كل منهما، كما يوضح الجدول التالي:
| وجه المقارنة | ضريبة التصرفات العقارية | الضريبة العقارية |
|---|---|---|
| طبيعة الضريبة | موقفية، تُدفع مرة واحدة عند التصرف | دورية، تُدفع سنويًا على الملكية |
| وقت الاستحقاق | عند نقل الملكية (بيع، هبة، مقايضة…) | كل عام بصرف النظر عن أي تصرف |
| النسبة | 5% ثابتة من قيمة العقار | غير مطبقة فعليًا على العقار السكني الخاص في السعودية |
| الجهة المسؤولة | هيئة الزكاة والضريبة والجمارك | لا تنطبق حاليًا بالمفهوم الدوري التقليدي |
من يدفع ضريبة التصرفات العقارية؟
يلتزم البائع أو المتصرف نظامًا بسداد ضريبة التصرفات العقارية، إذ يُعد الطرف الناقل للملكية هو المكلف الأصيل أمام هيئة الزكاة والضريبة والجمارك، ومع ذلك، يجوز للطرفين الاتفاق الخاص على تحميل المشتري (المتصرف له) قيمة الضريبة كليًا أو جزئيًا، لكن هذا الاتفاق لا يُعفي البائع من المسؤولية النظامية تجاه الهيئة في حال عدم السداد، كما تقع على المتصرف له مسؤولية تضامنية إذا ثبت تورطه في التهرب الضريبي أو علمه بعدم سداد الضريبة.
كيف تُحتسب ضريبة التصرفات العقارية؟
الوعاء الضريبي والقيمة السوقية العادلة
يُقصد بالوعاء الضريبي إجمالي المقابل المتفق عليه بين الطرفين، سواء كان نقديًا أو عينيًا، بشرط ألا يقل عن القيمة السوقية العادلة للعقار، ولا تُحتسب ضمنه تكاليف التمويل أو الرسوم الإدارية المرتبطة بالصفقة،
يجب ألا تقل قيمة التصرف المصرح بها عن القيمة السوقية العادلة للعقار في تاريخ التصرف، ويحق للهيئة التحقق من القيمة وإعادة احتساب الضريبة عند ثبوت أن القيمة المصرح بها لا تعكس القيمة السوقية العادلة.
أما التصرف الصوري أو المستتر فهو التصرف الذي لا تعكس مستنداته أو ترتيباته حقيقة الحقوق والالتزامات بين أطرافه، وليس مجرد بيع العقار بسعر يقل عن قيمته السوقية
مثال حسابي: إذا بلغت قيمة عقار 800,000 ريال، فإن قيمة ضريبة التصرفات العقارية تُحتسب كالتالي: 800,000 × 5% = 40,000 ريال، وإذا كان المشتري مواطنًا مستحقًا لتحمل الدولة ضريبة المسكن الأول، فتتحمل الدولة الضريبة المستحقة عن جزء من قيمة المسكن لا يتجاوز مليون ريال. وإذا تجاوزت قيمة المسكن مليون ريال، فتُحتسب الضريبة على الجزء الزائد فقط.
فعلى سبيل المثال، إذا بلغت قيمة المسكن 1,200,000 ريال، تتحمل الدولة الضريبة عن أول مليون ريال، وتُستحق ضريبة بنسبة 5% على مبلغ 200,000 ريال.
خطوات تسجيل وسداد ضريبة التصرفات العقارية إلكترونيًا
تتم إجراءات التسجيل والسداد بالكامل عبر بوابة التصرفات العقارية التابعة للهيئة، وفق الخطوات التالية:
- الدخول إلى بوابة التصرفات العقارية واختيار خدمة “تسجيل التصرفات العقارية”.
- اختيار “حساب الأفراد” وتسجيل الدخول برقم الهوية أو الإقامة، أو عبر منصة “نفاذ”.
- اختيار “تسجيل عقار” وتحديد الصفة (متصرف أو وكيل عنه).
- تحديد مسار التوثيق المناسب حسب نوع العقار، ثم اختيار نوع التصرف وتعبئة بياناته.
- إدخال بيانات البائع والمشتري، وتحديد تاريخ التصرف وسعر العقار، بحيث تُحتسب نسبة 5% تلقائيًا.
- سداد المبلغ المستحق عبر خدمة “سداد” إذا تجاوز 20,000 ريال، أو عبر “مدى” إذا كان أقل من ذلك.
بعد إتمام السداد، يُصدر النظام رقم شهادة أو إيصالًا إلكترونيًا يُقدَّم لكاتب العدل لإتمام إجراءات الإفراغ العقاري، إذ لا يجوز توثيق أي تصرف لدى كاتب العدل أو منصة “إحكام” قبل سداد الضريبة المستحقة عليه، ولمن يرغب في معرفة تفاصيل أدق حول طريقة الاحتساب، يمكن الرجوع إلى كيفية حساب ضريبة التصرفات العقارية.
حالات الإعفاء من ضريبة التصرفات العقارية
إعفاء المسكن الأول
تتحمل الدولة قيمة الضريبة عن أول مليون ريال من قيمة المسكن الأول للمواطن، بعد أن كان هذا الحد 850,000 ريال، بشرط أن يكون العقار مخصصًا للسكن الشخصي وأن يستوفي المشتري الضوابط التي تحددها الهيئة.
حالات إعفاء أخرى
إلى جانب إعفاء المسكن الأول، حدد النظام واللائحة التنفيذية عددًا من الحالات التي لا تخضع فيها التصرفات العقارية للضريبة، أبرزها:
- النقل المؤقت للعقار بين أمناء الحفظ لصالح صندوق استثماري واحد.
- العقار المباع بموجب وكالة صادرة عن مطور عقاري مرخص.
- نقل العقار بين شركة وأخرى تملكها ذات الجهة البائعة، بشرط عدم تغيير نسب الملكية لمدة 5 سنوات.
- التصرفات العقارية مع الحكومات الأجنبية والبعثات الدبلوماسية والعسكرية، بشرط المعاملة بالمثل.
- عقود الرهن العقاري، لأنها لا تنقل الملكية فعليًا.
ونظرًا لتعدد حالات الإعفاء وتشعبها، فإن الاطلاع على النظام واللائحة التنفيذية الصادرة عن هيئة الزكاة والضريبة والجمارك قبل أي تصرف عقاري يبقى الخطوة الأضمن للتأكد من انطباق الإعفاء على حالتك تحديدًا.
حالات خاصة تحتاج توضيحًا
الرهن العقاري
لا يخضع الرهن العقاري لضريبة التصرفات، لأنه لا ينقل الملكية من الراهن إلى المرتهن، غير أنه في حال تعثر السداد وقيام البنك ببيع العقار المرهون لاستيفاء حقه، تُفرض الضريبة حينها على عملية البيع الفعلية باعتبارها تصرفًا ناقلاً للملكية.
البيع بالتقسيط والتمويل العقاري
في حالات البيع بالتقسيط أو عبر التمويل العقاري، تُستحق الضريبة كاملة عند توقيع عقد البيع، ولا يجوز تقسيطها على دفعات الأقساط اللاحقة، حتى وإن كان سداد ثمن العقار نفسه يمتد لسنوات.
المقايضة العقارية
تخضع عمليات المقايضة العقارية للضريبة أيضًا، إذ تُحتسب على قيمة كل عقار متبادل بشكل مستقل، وفي حال وجود فارق نقدي بين قيمتي العقارين المتبادلين، فإن الوعاء الضريبي يشمل القيمة الإجمالية المتفق عليها بما فيها ذلك الفارق.
غرامات ومخالفات عدم الالتزام الضريبي
يترتب على التأخر في سداد ضريبة التصرفات العقارية غرامة تعادل 2% من قيمة الضريبة غير المسددة عن كل شهر أو جزء منه، على ألا يتجاوز إجمالي غرامة التأخير 50% من قيمة الضريبة غير المسددة. أما التهرب الضريبي فتطبق عليه العقوبات المقررة في نظام ضريبة التصرفات العقارية بحسب طبيعة المخالفة.
تنويه هام: تخضع غرامات التأخير والتهرب الضريبي للأحكام الواردة في اللائحة التنفيذية لنظام ضريبة التصرفات العقارية. ولتجنب أي اختلاف في التفسيرات أو التحديثات النظامية الدورية، يُنصح دائمًا بالرجوع إلى بوابة هيئة الزكاة والضريبة والجمارك أو التواصل مع المختصين للحصول على النسبة المحدثة وفقًا للحالة الضريبية الخاصة بك
كما يُلزم النظام كتّاب العدل بعدم توثيق أي تصرف عقاري لم تُسدد ضريبته، وهو ما يجعل السداد شرطًا أساسيًا لإتمام إجراءات الإفراغ العقاري.
كيفية الاعتراض على ضريبة التصرفات العقارية
إذا رأى المكلف أن القيمة المحتسبة للضريبة غير صحيحة، يمكنه تقديم اعتراض رسمي عبر الخطوات التالية:
- الدخول إلى الموقع الإلكتروني لهيئة الزكاة والضريبة والجمارك.
- اختيار “الخدمات الإلكترونية” ثم “الخدمات الضريبية”.
- اختيار خدمة ضريبة التصرف العقاري والبحث عن خيار “اعتراض”.
- تعبئة بيانات الاعتراض وإرفاق المستندات المؤيدة له، ثم إرسال الطلب لمراجعته من قِبل الهيئة.
استرداد الضريبة عند إلغاء الصفقة
إذا ألغيت عملية البيع قبل إفراغ الصك أو توثيق العقد، فيمكن إلغاء طلب تسجيل العقار واسترداد الضريبة المسددة وفق إجراءات هيئة الزكاة والضريبة والجمارك.
أما إذا كان التصرف قد وُثق وانتقلت الملكية، فيُعفى رد العقار إلى مالكه السابق عند إلغاء التصرف بالتراضي خلال مدة لا تتجاوز 90 يومًا من تاريخ توثيقه، بشرط عدم تغير وصف العقار ورد كامل قيمته
ولمعرفة تفاصيل أوسع حول هذه الحالة وحالات أخرى مرتبطة بمرور الوقت على الالتزام الضريبي، راجع مقالنا حول هل تسقط ضريبة التصرفات العقارية بالتقادم.
تأثير الضريبة على السوق العقاري
ساهمت ضريبة التصرفات العقارية في تخفيف العبء الضريبي على المواطنين مقارنة بضريبة القيمة المضافة السابقة (15%)، كما عززت من شفافية عمليات نقل الملكية والحد من المضاربة العقارية غير المنضبطة، في المقابل، لوحظ في بعض المناطق – مثل مدينة جدة – أن تحميل البائع للمشتري قيمة الضريبة بموجب الاتفاق الخاص بينهما أسهم في رفع الأسعار الفعلية على المشتري النهائي، وهو ما يستدعي وعيًا كافيًا من الطرفين عند التفاوض على شروط الصفقة.
الأسئلة الشائعة
هل تُفرض ضريبة التصرفات العقارية على البائع أم المشتري؟
تُفرض نظامًا على البائع (المتصرف)، مع جواز الاتفاق على تحميلها للمشتري دون أن يُعفي ذلك البائع من المسؤولية أمام الهيئة.
هل تختلف نسبة الضريبة بين العقار السكني والتجاري؟
لا، النسبة ثابتة عند 5% لجميع أنواع العقارات، ولا تتغير سواء كان العقار سكنيًا أو تجاريًا أو مرهونًا.
هل يخضع العقار المرهون للضريبة؟
لا تُفرض الضريبة على عقد الرهن نفسه، لكنها تُستحق إذا بِيع العقار المرهون عند تعثر السداد.
هل الشقة التمليك عليها ضريبة تصرفات عقارية؟
نعم، تخضع الشقق السكنية بنظام التمليك للضريبة عند نقل ملكيتها كأي عقار آخر.
ماذا يحدث في حال عدم سداد الضريبة؟
يتوقف توثيق التصرف لدى كاتب العدل حتى السداد، إضافة إلى تطبيق غرامات تأخير وتهرب قد تصل قيمتها إلى أضعاف مبلغ الضريبة الأصلي.
ما الفرق بين ضريبة التصرفات العقارية وضريبة القيمة المضافة؟
ضريبة التصرفات العقارية تُفرض بنسبة 5% حصرًا على عمليات نقل ملكية العقار، بينما ضريبة القيمة المضافة (15%) كانت تُفرض سابقًا على المعاملات العقارية بشكل عام قبل استبدالها بالنظام الحالي في عام 2020، ويمكن الاطلاع على تفاصيل أوسع حول الخدمات والحالات المعفاة من ضريبة القيمة المضافة في السعودية لفهم الفروقات التطبيقية بشكل أدق.
هل يمكن استرداد الضريبة عند إلغاء الصفقة؟
نعم، بشرط أن يتم الإلغاء بالتراضي قبل تمام الإفراغ العقاري، وعودة العقار لمالكه السابق دون تغيير في الوصف أو القيمة، وذلك ضمن مهلة زمنية محددة نظامًا.
من هم المعفيون من ضريبة التصرفات العقارية؟
تشمل حالات الإعفاء المسكن الأول ضمن الحد المقرر، والتصرفات بين الشركات التابعة لنفس المالك بشروط محددة، والتصرفات مع الجهات الدبلوماسية بشرط المعاملة بالمثل، وحالات أخرى منصوص عليها في اللائحة التنفيذية.
الخاتمة
يتضح مما سبق أن الفرق بين الضريبة العقارية وضريبة التصرفات العقارية جوهري: الأولى ضريبة دورية غير مطبقة حاليًا على العقار السكني الخاص في السعودية، بينما الثانية هي الضريبة الفعلية المطبقة بنسبة 5% عند كل عملية نقل ملكية عقارية.
ونظرًا لتعدد حالات الإعفاء وتشعب القواعد الخاصة بالاحتساب والغرامات، فإن التأكد من الوضع الضريبي لصفقتك قبل التوقيع يوفر عليك مبالغ قد تكون كبيرة، ويجنبك أي تعقيدات في إجراءات الإفراغ العقاري.
هل تحتاج إلى التأكد من التزامك الضريبي قبل إتمام صفقتك العقارية؟
المستشار فيصل الرشيدي، مؤسس مدار النمو المالي، حاصل على بكالوريوس المحاسبة وشهادة أخصائي ضريبة القيمة المضافة، ومرخص له بمزاولة مهنة تقديم خدمات ضريبة القيمة المضافة من الهيئة السعودية للمراجعين والمحاسبين، ترخيص مهني رقم 020049.
